Mülk Sahibinin Kiracıya Karşı Durumu (7 Başlıkta)
Kira konusunda kiracıların dikkat etmesi gerekenleri yazdıktan sonra ciddi bir talep geldi. “Mülk sahipleri” mevcut durumda birtakım sorunlar yaşadıklarını belirtiyorlar. Bilindiği üzere yüzde yirmi beşlik sınır önemli. Kiracının elini güçlendiriyor. Kiracı bu hakka dayanarak mülk sahibi ile anlaşmaya gitmiyor veya onunla hiç muhatap olmuyor. Ancak mülk sahibinin de hakları ve hak arama yolları var. Şimdi bu konuyu yedi başlıkta özetleyelim:
[1] Anayasaya aykırılık iddiası: Temmuz ayında Meclis, %25 sınırını, yani konutlar için getirilen kira üst limitini uzatacak. Ülkemizde bu konuda daha önce de düzenlemeler oldu. Daha önce de “Enflasyonla Mücadele” kapsamında yüzde 25’lik ve 10’luk iki düzenleme yapıldı. Her ikisi de yerel mahkemelerde açılan kira bedelinin tespiti davaları sürecinde AYM gündemine getirildi. AYM, yüzde 25’lik tavan limit uygulamasını Anayasa’ya uygun bulurken, yüzde 10’luk limiti Anayasa’ya uygun bulmadı. Bunun tekrar açtığınız davalarda dile getirmek ve AYM gündemine taşınmasını isteme hakkınız var. Ancak bir hususa dikkat çekelim: AYM kararları geriye yürümüyor. Bu nedenle AYM gündemine gelse bile 2024 yılında uygulanmasına kesin gözüyle bakabiliriz. İptal kararı çıkarsa, 2025 yılı için bir anlam ifade edebilir.
[2] Kira bedelinin tespiti: Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin bir belirleme yoksa mahkeme emsal değer durumuna göre kira artışı belirleyecektir. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya ilk beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedelinin tespiti için de dava açılabilir. Mülk sahiplerinin bu yola başvurması mümkün.
[3] Kira ödemeyeninin tahliyesi: Bir yıl içinde kira iki kez ödenmez ise her ay için ihtar etmek koşulu ile kira akdini feshedip tahliye imkânı doğmakta. Bu ihtarın yazılı olması ve açık, net şekilde ifadeler içermelidir. Ancak yıllık ödemeli kiraya verilen yerler için bu mümkün değil. Bunun için kiralama yaparken bu haktan yararlanmak için en az yılda iki kira ödemeli biçimde vermeniz gerekir.
[4] Kira sözleşmesinin bitimi: Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi? Bu soru tarafımıza çok sık sorulmaktadır. Ev sahibi kira sözleşmesinin bitimine dayanarak, kiracıyı tahliye edilemez. Belirli süreli kira sözleşmelerinin süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı “yalnızca kiracıda” bulunur. Ancak 10 yıllık kira süresinin dolmasından sonra mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir. Burada dikkat edilmesi gereken durum kira bedelinin güncellenmesi için arada esaslı değişikliklere dayanılarak dava açılmasıdır. Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedip kiracının tahliyesini isteyebilir
[5] İhtiyaç nedeni ile tahliye: Gerçekten ihtiyacınız varsa bu yol başvurmanız mümkün. Diyelim ki bir eviniz var, onu kiraya verip üstünü tamamlayıp siz de kirada oturuyordunuz. Ama sizin de ev sahibiniz kirayı arttırmak istiyor. Ve artık dayanamıyorsunuz. Bu halde kiracınıza dönüp “evi boşalt, ben geleceğim” diyebilirsiniz. Ya da emekli oldunuz iş yerinize yakın bir yeri kiralamıştınız, artık gerek kalmadı. Kendi evinize dönmek isteyebilirsiniz. Bu nedenle tahliye ettikten sonra sizin oturmanız gerekiyor, tekrar kiraya verirseniz hukuki sorumluluğunuz olabilir.
[6] Sözleşmenin güncellenmesi: Bir yolda kiracı ile konuşup makul bir artış oranı öngören yeni bir sözleşme önermek olabilir. İki taraf bir araya gelerek yeni bir sözleşme yapabilir. Bu halde makul öneriye kiracıların da karşı çıkmayacağı kanaatindeyim. Şöyle ki 2000TL ye oturan kiracınıza, “burayı kiraya verse 6000TL’den gidiyor kirayı bu tutara yükselt” derseniz, kiracı bunu kabul etmeyecektir, haliyle. Ama ederi 6000TL’dir. Ama sen eski kiracısın bunu en azından 4000TL yapalım derseniz makul bir çözüm zemini doğar. Bu da sorun yaşamadan, zararınızı aza indirmenin bir yoludur.
[7] Arabuluculuk dönemi:
Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı yeni yasa ile “Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı olarak arabulucuya gidilmek zorunda. Kiracı veya ev sahibi için durum farklı değil. Kim dava ederse etsin, dava öncesi taraflara makul çözümü bulmak üzere bir zemin sağlayacak. Bu yol her iki tarafı da rahatlatacak.
Bu konuda sorularınız için cuneydaltiparmak@yahoo.com veya
Twitter’dan @cuneyd6parmak adresinden bana ulaşa bilirisiniz.