Kiracıya 10 Uyarı
2022’de başlayan ve konut kiralarındaki artışa üst limit getiren yasal düzenleme bir yıl daha uzatıldı. Buna göre bu kısıtlama 2024/Temmuz dönemine kadar devam edecek. Hal böyle olunca “piyasa” kendi yollarını bulmakta gecikmedi. Peki bir kiracı nelere dikkat etmeli, süreçte başka hangi durumlar doğacak?
Tüm bunları özetlemek istedim:
1► %25 Arttırım Yeterli!
Kirayı bu tutarda arttırıp evde oturmaya devam edebilirsiniz. Ev sahibi size “kirayı sözleşmede yazan miktarda arttırmadı”, “eksik ödüyor”, “evde düşük kira bedeli ile oturuyor” diyemez. Ancak başka yollara başvurabilir!
2► Ödemelere dikkat
Ev sahipleri, kiracıyı haksız çıkarmak için, ödemeleri kabul etmemeye başladı. Hatta yıllardır elden aldığı kirayı, “hiç kira ödemedi” diyerek dava edenler oldu. Burada şayet yeni kiracıysanız işiniz biraz zor olabilir. Ancak eski kiracı iseniz, ev sahibinin üç-dört yıldır kira almadığı iddiası yersiz olacaktır. Bu konuda şahitleriniz varsa mutlaka mahkemenin dinlemesini sağlayınız. Arınızdaki yazışmalar, mesajlar da delildir unutmayın. Hatta evinize gelip para aldığını gösteren binanın kamera kayıtları da delildir. Unutmayın.
3► Danışıklı satışlar
Tahliye edebilmek için mülkler el değiştirmeye başladı. Kiracıyı düşük kira ile orada oturtmak istemeyen ev sahibi tanıdığı birine göstermelik satış yapıp “yeni malikin ihtiyacı” nedeniyle tahliye davası açması yoluna gidiyor. Burada yapılması gereken iki şey var: Birincisi satışın muvazaalı olduğunu yani danışıklı bir satış olduğunu ortaya koymak, diğeri ise yeni malikin aslında böyle ihtiyacının olmadığını belirlememek. Dosta, akrabaya satış ise danışıklı işlem olduğunu ispat etmek daha kolay.
4► Sözleşme yenileme yalanı!
Mülk sahipleri tamam sen %25 arttır ama sözleşmeyi yenileyelim derse dikkat edin. Bu sözleşmede “kira sözleşmesi” yerine “hizmet” veya “kira ve hizmet” ifadeleri varsa sizi kira sözleşmesinin tanıdığı korumaların dışına atma niyeti taşımaktadır böyle olunca hem kira hem hizmet kuralları geçerli olduğu için bir sonraki dönem istediği artışları yapma durumu doğabilir! Dikkat edin!
5► Kullanım biçimi değişikliği
Yine mülk sahiplerinin sözleşme yenilerken yaptıkları bir “uyanıklık” işe “konut” olan kullanım biçimini “konut-işyeri”, “home-ofis”, “büro” gibi ifadelerle değiştirmesi veya yanına eklemesi durumudur. Bunu imzaladığınız anda, karşınıza bir sonraki dönem “burası ticari de kullanılmaktadır, dilediğim gibi artış yapabilirim” savı ile çıkabilir. Mahkeme bunu dikkat almak zorunda kalabilir. Metni iyi okuyun!
6► Kiranın belirlenmesi davası
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya ilk beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedelinin tespiti için de dava açılabilir. Mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir. Bu davalarda kiracı olarak dikkat etmeniz gereken ve vurgulamanız gereken iki husus var: 1. Eski kiracısınız ve kira artış oranı devlet tarafından kısıtlanmıştır, bunu mahkeme dikkat etmelidir. 2. Emsal olarak alınması gereken kira bedeli yeni kiracılar olamaz. Mahkeme makul bir tutar bulmak için size muadil birinin ödediği kirayı da hesaba almak zorundadır!
7► Tahliye taahhüdü
Birçok kiracı “mecburen” kira sözleşmesinden önce “tahliye taahhütnamesi” imza ederek eve yerleşiyor. Bugün de sözleşme yapsanız %25 etkisi sizi de kapsadığı için bu aralar yapılacak yüksek kira sözleşmelerin de bile bu yapılıyor. Haliyle burada ilerde bir sorun yaşadığınızda elinizde delil olmasını istiyorsanız şunlara dikkat ediniz: 1) bu konudaki metni kira sözleşmesi öncesi isteyin, bunu size ileten mesajı saklayın! 2) imza atarken metne o günün tarihini yazmaya çalışın 3) ileri bir tarih yazdırıldı ise ertesi gün bir noter ihtarı veya sms, whatsapp mesajı ile “bana ileri tarih attırdığınız” taahhüdü kabul etmiyorum minvalinde bir beyan gönderin. 4) mümkünse tüm bunları bir şahitle yapın 5) imza atarken kamera kaydı alıp bunu ev sahibine veya emlakçıya atın ki imza tarihi netleşmiş olsun!
8► İhtiyaç nedeniyle tahliye
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan veya kiralayanın yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan davadır. Bu dava, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlanır. Bu dönemki ihtiyaçların bir anda artması “olağan akışa” uygun değil. Bu kapsamda kiracının, ev sahibinin asıl niyetini yapılan önceki konuşmalara dayanarak ortaya koyması mahkemeyi ikna etmek için önemli bir argümandır, unutmayın…
9► İleri tarihli kira sözleşmesi
Süre uzadı ama geçen yıl ki mantık değişmedi. Şimdi kira sözleşmesi yaparsa bir yıl sonra alacağı yasal zam yüzde 25 olacak. O yüzden mülk sahibi ya bekliyor ya da evi veriyor ama sözleşme ileri tarihli hazırlanıyor. Diyelim ki bugün anlaştınız, anahtarı alıp yerleştiniz. Kim ne derse desin kira sözleşmesi bu ay başladı. İlk kirayı elden alıyor ev sahibi, sonraki kirayı ise bankadan atın diyor. Herşey yolunda gibi ama öyle değil. Amaç 2024 yılındaki artışta %25 kotasından kurtulmak! Eve ne zaman girdiğinize dair delilleri saklayın lazım olacak!
10► Arabuluculuk başlıyor
Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı yeni yasa ile “Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı olarak arabulucuya gidilmek zorunda. Kiracı veya ev sahibi için durum farklı değil. Bu da dava öncesi taraflara makul çözümü bulmak üzere bir zemin sağlayacak. Burada ev sahibine “dava süresinin uzun süreceğini, makul çözüme hazır olduğunuzu” bildirmek önem arz ediyor!
Sorularınız için e-posta adresim ve sosyal medya bilgilerim aşağıdadır.
@cuney6parmak